不動産のご売却 流れやかかる費用、税金とは
所有している不動産のご売却を検討したいけど、
流れが分からないという方は多いと思います。
そこでご売却のお問合せから売却活動、ご契約からお引き渡しまでに
どのようなスケジュール間で何をすればよいかご説明いたします。
◯不動産会社へ問い合わせ・ご相談
一番多いのは売却査定一括サイトからのお問い合わせです。
会社や担当、サービス、査定額の判断をするために
最低3社はチェックをいれて一括査定されることをお勧めいたします。
ご売却を検討している不動産の
住所、敷地面積、建物面積、建物築年数、間取り
はあらかじめ把握しておいてください。
上記で把握していないと査定しようがないのがご住所です。
稀にまだ検討段階なので〜と町名までしか入力、教えてくれない方がおります。
しかし、土地に対して道路が接道している方角、接道幅、道路の種類や幅員、隣地との高低差、ハザードにかかっているかなどなど。
不動産の価値を決める条件は様々です。
対象地がわからないと金額はお伝えすることができませんのでご注意ください。
◯訪問査定
机上でもある程度の金額をお伝えすることはできますが、
しっかりした査定額をということでしたら次のステップは訪問査定です。
室内の状態や日当たり、風通し以外にも売却に影響のありそうなダメージはないか？
プラスになるところは？？
などは現地を拝見しないと分からないところです。
また担当者はできるやつか？？の判断もこの時間ですることをおすすめします。
同じ質問をされると判断しやすいと思います。
査定時間は30分ほどで終わります。
◯売却活動開始 委任契約
訪問査定を終えると査定書を作成する不動産会社が多いです。
その査定額を聞いて実際に販売する金額を所有者が決定します。
ここで１つ注意点なのですがこの査定額、高い金額を言ってくる業者さんのほうが
高く売ってくれるかもと考えるかたがほとんどだと思います。
この査定額の定義は3ヶ月で売却が成立するであろう金額です。
ちなみにどの不動産業者も必ず見る成約事例や周辺のライバル物件などのデータは同じものを見てます。
それなのに査定額が他社よりあきらかに高く出す不動産業者がおりましたら
その根拠を聞いてください。
査定額は根拠を伝えないといけないと
宅建業法で定められてますのでしっかりと聞いてください。
（とりあえず根拠のない高い金額を伝えて預かった後に金額を下げることを提案する不動産業があります。）
売却金額と売却活動を任せる不動産業者が決まったら媒介契約書を結びます。
媒介契約には３種類あります。
一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約
それぞれメリットやデメリット、特徴が違います。
（その違いはまた違う機会で）
媒介契約の際に必要なお持ち物です。
・印鑑（シャチハタ以外）
・顔写真付きの身分証
以上2点あれば結べます。
所要時間は30分ほどです。
上記以外にも購入時の契約書類や設計図書関係があればその後の売却活動がスムーズです。
不動産業者に問い合わせてからここまでで1ヶ月〜3ヶ月かかるかたが多いみたいです。
◯売却活動
中古戸建で売却活動をされている方は興味がある見学者があらわれたら
媒介契約を結んだ不動産会社の担当者より希望日時の連絡が入ります。
そして各々日程調整をして見学日を迎えます。
見学日にむけてアドバイスさせていただいてますのが、整理整頓と消臭です。
やはり見た目の印象はかなり大きいです。
お部屋の中が片付いてない、物が多いと部屋が狭く、暗く感じてしまいます。
どうせお引越しされるわけですから必要のないものは破棄しましょう。
また他人の家は大なり小なり臭いがあります。
売却活動中は無臭の芳香剤を部屋に点在させるのをお勧めします。
見学不可の場所はなくしましょう。
見学日は隅々まで確認してくださいというスタンスのほうが印象がいいです。
過去にあったのが思春期の息子さんが土日だから寝ているのでその部屋だけ見学不可という条件でご売却活動をされた方がおりました。
案の定、この部屋に何かあるのではと心配になってなかなか買い手が見つからなかった経験があります。
整理整頓も匂いを気にするのもご面倒かもしれませんが、なるべく高く売るためです。
頑張りましょう！
◯ご契約
ご売却中の不動産を買いたいという方が現れたら、まず購入希望者より希望条件を記載した意思表明の用紙が届きます。
そこには購入希望日や手付金の他に引き渡し日、条件の記載があります。
その条件で譲っていいとなって契約となります。
契約日は不動産会社で売主買主の双方顔を合わせて行うことがほとんどです。
契約日の所要時間は2時間ほどかかります。
この日にお手付金をもらい契約締結となります。
◯引渡し日
契約日に取り決めたお引渡し日までに不動産内にある動産物の撤去や条件を整えます。
最長でも契約日から3ヶ月〜が多いです。
買主様はこの間、住宅ローンの審査やお金を払う準備をします。
晴れて引渡し日になりますと買主様側の指定金融機関で残代金（手付金をひいた額）を振り込み確認をして所有権の移転登記を司法書士の先生に行ってもらいます。
この日に売却不動産は買主様の所有物になり引き渡し完了となります。
住宅ローンのある方はこの残代金で繰上げ返済し抵当権の抹消を行います。
もちろんその都度、選んだ不動産会社の担当者がアナウンスして進んでいきます。
◯まとめ
ご売却を任せる不動産会社の選定をする際に会社の看板の大きさや根拠のない査定額に惑わされないでください。
ご売却活動こそ担当者の腕や経験、提案力が大事です。
高く売るのも大事ですが引渡し後もトラブルがない安全な取引が求められます。
ひがし海岸不動産は責任者がご売却のお手伝いを責任もってさせていただきます。
また保証面では建築士による建物診断や対象住宅には1年間の瑕疵保険も当社負担でおつけいたします。
なるべく高く安全なご売却をご検討でしたらひがし海岸不動産まで
